Рост квадратуры: Рынок коммерческой недвижимости идет на поправку

Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует оптимизм: ставки, как и количество клиентов, в первом полугодии выросли. Это позволяет некоторым экспертам делать осторожные прогнозы, что через несколько лет такой работы показатели гостиниц, офисов и торговых центров выйдут на докризисный уровень. Но наблюдаемый оптимизм может оказаться временным. Девелоперы намерены ввести в эксплуатацию новые гостиницы, бизнес- и торговые центры, что существенно повлияет на размер ставок и итоговые показатели

Рынок коммерческой недвижимости столицы пережил худшие времена, свидетельствуют отчеты консалтинговых компаний. В первом полугодии среднерыночная загрузка отелей Киева выросла на 16% (5,3 п.п.) по сравнению с аналогичным периодом 2015 года и составила 37%, говорится в отчете компании JLL в Украине. "По сравнению с "провальным" с точки зрения операционных показателей 2014 годом рост загрузки еще более впечатляющий – 11 п.п.", – рассказывает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL в Украине Татьяна Веллер.

Текущие результаты значительно хуже докризисных. Например, в январе-июне 2013 года постояльцами был занят практически каждый второй номер. Татьяна Веллер считает, что в регион постепенно возвращается деловая активность, а к Киеву – звание туристического центра. Восстановление гостиничного рынка может произойти в ближайшие два-три года.

Не меньше оптимизма и у экспертов торговой недвижимости. По данным консалтинговой компании UTG, если в первом полугодии 2015 г. вакантность в столице составляла 7,5%, то в первом полугодии этого года – 6%. Критическим считается показатель в 10%, до которого столичным торговым центрам, судя по всему, далеко. Это подтверждают и девелоперы. По информации компании Arricano Real Estate Plc, вакантность в торговых центрах выросла: в киевских торговых центрах "Проспект" по результатам второго квартала она составила 2,94% (в сравнении с 23,99% за аналогичный период 2015 года), а "РайON" – 1,5% (2,19% – за аналогичный период 2015 года).

В первом полугодии 2016 года доля пустующих офисных помещений сократилась с 17,5% на конец 2015 года до 16,2% на конец июня 2016 года, говорится в отчете консалтинговой компании Colliers International (Украина). "Новые офисные помещения постепенно заполняются арендаторами, которые в большинстве случаев переезжают, значительно улучшая качество нового офисного помещения, а также оптимизируя площадь за счет эффективной планировки этажа", – сказано в документе компании.

Отсутствие конкуренции

Результаты работы офисных, торговых центров, а также столичных гостиниц оказались гораздо лучше прогнозируемых. Еще в прошлом году многие эксперты предрекали, что собственники будут вынуждены сдавать помещения едва ли не за бесценок, лишь бы объект не простаивал. А стоимость проживания в гостиницах категории пять звезд будет сопоставима с арендой "трешки". Но этого не произошло. По мнению аналитика департамента стратегического консалтинга компании UTG Дмитрия Терехина, это результат налаживания отношений между арендаторами и собственниками торговых центров в новых условиях. "Мы со всеми договорились по аренде помещений", – подтверждает тенденцию генеральный директор группы компаний "Ультра" (сети одежды Baldinini, Levi's, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров.

Еще одна причина – выход новых и развитие существующих сетей по продаже одежды, обуви, аксессуаров, косметики и пр. По информации JLLв Украине, во втором квартале на украинском рынке появились новые зарубежные бренды, как Roeckl (продажа аксессуаров), Steiff (детская одежда), Falke и Falke Kids (термобелье, носки и пр.). Расширяются и уже работающие в стране компании. Компания "Делта Спорт" открыла первый монобрендовый магазин Converse (обувь), а "МНС Инвестмент" – дебютный бутик Tezenis (нижнее белье и купальники). Во втором квартале открыт первый магазин украинского бренда Meiher by Meiher, развиваются и такие локальные игроки, как Must Have, Anabel Arto, Vovk, А.Тan Man.

В этом году практически не открывались новые гостиницы, офисные и торговые центры, что позволило улучшить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Например, в первом полугодии введено в эксплуатацию 17 тыс. кв. м офисных центров, тогда как за аналогичный период прошлого года – 30,1 тыс. кв. м. "Бытует общественное мнение, что девелопмент офисных помещений нерентабелен, причем на многие годы вперед — до 10 лет. Я не разделяю это мнение и считаю, что развитие офисного рынка циклично, как и рынка недвижимости в целом. Вопрос только времени, когда основные показатели (стоимость заемного финансирования, уровень арендных ставок и ставок капитализации), изменятся таким образом, что строительство офисной недвижимости снова будет прибыльным и экономически целесообразным", – говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко. Хотя, в январе-июне открылся лишь один торговый центр New Way площадью 17 тыс. кв. м, гостиницы и вовсе не открывались.

Инвесторы оценили недвижимость

Незначительная активизация рынка коммерческой недвижимости позволила операторам повысить цены. В большинстве объектов плата за аренду помещений привязана к курсам валюты. Основная уступка, на которую шли собственники управляющих компаний – пересчитывали плату по льготному курсу. Но в этом году ее размер все равно вырос примерно на 10-15%. Например, максимальная ставка на офисы в Киеве составляла $28 за один квадратный метр в месяц. Средняя же плата за съем объектов класса "А" (здания в центральной части города) составила 18-28 долл. за кв. м, класса "В" – 9-17 долл. за один квадратный метр, а "С" – 5-9 долл. за один квадратный метр в месяц.

Минимальная арендная ставка (на помещения площадью 100-300 кв. м) в торговых центрах составила 20 долл. за один квадратный метр в месяц, что примерно на 10% выше по сравнению с первым полугодием прошлого года, говорится в исследованиях компании UTG. Максимальный же размер платы за этот же период вырос на 28,6% и составил 70 долл. за один квадратный метр в месяц.

А вот стоимость гостиничных номеров в пятизвездочных отелях за первые шесть месяцев снизилась на 1,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (с 8,9 тыс. грн до 8,75 тыс. грн в сутки), в четверках – возросла на 9,6% (с 3,03 тыс. грн до 3,32 тыс. грн в сутки), а в трехзвездочных – увеличилась на 15,8% (с 1,33 тыс. грн до 1,54 тыс. грн в сутки), сказано в исследовании Colliers International (Украина).

Будет ли такая тенденция наблюдаться до конца этого года? Этому могут помешать планы девелоперов открыть новые крупные объекты. Например, до конца этого года в Киеве откроется два крупных торговых центра – Lavina Mall (127,5 тыс. кв. м) и ЦУМ (23,5 тыс. кв. м). При условии реализации всех анонсированных проектов объем ввода нового предложения в Киеве станет рекордным и в общей сложности составит 167 тыс. кв. м, что в 4,4 раза превышает показатель 2015 года и почти на 50% предыдущий рекорд 2013 года.

"Основные игроки рынка – как ритейлеры, так и девелоперы – находятся в ожидании выхода на рынок заявленных на 2016 год проектов. Скорость и успешность заполнения этих торговых центров станет одним из ориентиров при анализе перспектив будущих объектов, запланированных на 2017-2018 годы", – считает Екатерина Весна. Ранее консультанты озвучивали информацию о планах ввести в эксплуатацию в 2016 году крупнейший в Киеве бизнес-центр SkyTower на пр. Победы, площадью около 100 тыс. кв. м.

До конца 2016 года планируется открыть и два отеля категории четыре звезды в центре столицы – Aloft и Sheraton Kiev Olympiysky. В 2017 году планируется открыть семь новых трех-четырехзвездочных гостиниц. Но, чтобы удержать клиентов, владельцам коммерческой недвижимости, скорее всего, придется вернуться к практике прошлого года и снижать цены.