Новые правила аренды жилья: что нужно знать

В Украине изменят правила аренды жилья.

Популярное: «Три недели укреплялась, а тут …» Что происходит с гривней и чего ждать дальше

В Кабмине готовят законопроект, который определит правила для арендаторов и арендодателей. Кроме этого, проект должен вывести рынок аренды жилья из тени. Сейчас примерно 70% арендодателей не платят налогов.

Разработку нового закона анонсировал министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Зубко. Но деталей грядущих изменений чиновник не раскрыл.

Известно только, что законопроект коснется правила вселения, получение прописки и механизма выселения, если арендатор нарушит договор.

Как работает рынок аренды жилья сегодня

Арендодателям не выгоден официальный договор. В Украине аренда жилья регулируется Гражданским кодексом Украины. Согласно закону, владелец жилья и наниматель должны заключать сделку. После, раз в квартал, арендодатель обязан платить 18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора от полученного дохода. То есть, когда за квартиру собственник просит 6000 в месяц, из этой суммы он должен отдавать государству 1170 гривен.

Но только 30% украинский официально сдают жилье.

"После заключения договора арендаторы имеют право на временную регистрацию места пребывания, а хозяева должны платить налоги. Но это все в соответствии с законом. На самом деле, все происходит по-другому. Хозяева не платят налог, опасаются регистрации места пребывания по адресу проживания нанимателей жилья. Договоры обычно заключают формально, главное, чтобы там было описание их имущества ", — комментирует директор юридической компании" Прима Лидер Групп "Дина Дрыжакова.

В нынешнем законодательстве существенных недостатков нет, считает председатель комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Эдуард Бразас. Есть проблемы, характерные для всего бизнеса. Это затянуто и нечеткое разрешения споров между собственником жилья и арендатором в суде. Ну и нежелание платить налоги — здесь закон ничего не изменит.

Налоговая может узнать о факте сдачи жилья в аренду только в двух случаях. Первый — когда при заключении договора присутствует риэлтор. Дело в том, что официальные риэлторы раз в квартал подают в налоговую отчетность по договорам аренды.

"Это единственный источник регистрации факта аренды. Второй — это налогоплательщик, должен сам пойти в налоговую и зарегистрировать доход от аренды. Если человек этого не делает, то в налоговой нет возможности проверить, сдает она жилье ", — добавляет Эдуард Бразас.

Аренда жилья может подорожать

Когда в Украине подскочила стоимость коммунальных услуг, владельцы квартир первое время не шли на уступки арендаторам. Только после падения спроса арендодатели начали предлагать помощь с субсидией и снижать ежемесячную сумму квартплаты.

Никто не хочет терять доход. Если государство усилит контроль за уплатой налогов, ситуация может повториться, прогнозирует Бразас. Но все будет регулироваться спросом.

"Пока урегулирования, о котором говорят в министерстве, непонятно. Но из опыта, вмешательство государства не является фактором, который нормализует отношения между клиентами. Поэтому у меня нет каких-то ожиданий. В рамках действующего законодательства можно иметь хорошие, культурные и вполне деловые отношения. То, что стороны не пользуются этими возможностями, не означает, что это можно решить изменениями в закон ", — отмечает Бразас.

Вывести из тени, хотя бы частично, могло бы уменьшение налога. Хотя он и сейчас не такой уж большой. Так, в Верховной Раде лежит законопроект №4909, который предлагает брать с арендатора только 5% от дохода за аренду.

Сами владельцы квартир и арендаторы должны понимать, что без договора, надеяться, что любой спор решит полиция, не стоит.

"Если человек не хочет подписывать договор, то не стоит ждать, что кто-то будет помнить об обязательствах при возникновении проблемы. Люди, которые игнорируют такие простые вещи, потом громче всех кричат, что их бросили, государство их не защищает, и так далее. Государство дает механизм, если им не пользуетесь, это не проблема государства ", — добавляет эксперт.

Арендовать квартиру у государства

В Украине могут ввести арендное жилье на государственном уровне. Об этом в начале февраля заявил заместитель министра Минрегиона Лев Парцхаладзе. По его словам, в ведомстве обсуждают введение государственного жилья, которое будет сдаваться в аренду. Правда, такие предложения министерство выдвигает ежегодно. Строить жилье в аренду Зубко предлагал еще 2015-м. Но строительство арендного жилья практически не интересует застройщиков, отмечает пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев. Дело в том, что жилье для аренды нужно не только построить, но еще и постоянно обеспечивать его эксплуатацию.

"Это постоянные дополнительные расходы, к тому же, непрофильные для застройщиков, поскольку не имеют отношения непосредственно к строительному процессу", — говорит Шемовнев.

Вторая причина — сооружение одного дома в аренду будет окупаться 30-40 лет, пока наниматели платят ежемесячно. Это не позволит начать новый проект сразу после завершения предыдущего. Стройфирмы более заинтересованы в том, чтобы продавать квартиры, быстро возвращать вложенные деньги и направлять их на строительство новых объектов.

"Как бы то ни было, примеры использования арендного жилья в Украине уже существуют. Правда, пока это небольшие инициативы, а речь идет чаще всего о проектах реконструкции, а не новое строительство. Конечно, нельзя утверждать, что это направление не заинтересует крупных девелоперов в будущем. Но предпосылок для того, чтобы он приобрел более или менее массовый характер, сейчас нет ", — добавляют в" Укрбуд ".