Новые правила аренды квартиры: что нужно знать украинцам

В Украине даже с учетом падения цен на квартиры покупка жилья является неподъемной для большинства семей. Ипотечное кредитование практически не развито, а стоимость аренды достигает размера средней заработной платы. Чтобы сократить объем теневого рынка и дать Украинские возможность снимать жилье, Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства готовит новый законопроект.

Рынок аренды недвижимости на 70% находится в тени, подсчитали в Минрегионстрое. Несколько лучше ситуация в сегменте элитного жилья, а вот владельцы бюджетных квартир поголовно не регистрируют сделки и не платят налоги, отмечает риелтор Максим Бабуряк. Бюджет страны ежегодно недополучает миллиарды гривен, но и это не главная проблема. Аренда жилья большинства украинский стоить львиную долю зарплаты.

Например, в столице средняя стоимость "однушки" — около 7 тыс. Грн, а средняя зарплата — 11,7 тыс. Грн (данные из вакансий большого кадрового портала). То есть за аренду придется отдавать примерно 80% своего дохода. А учитывая, что на плечах квартирантов — коммунальные платежи, общая стоимость жилья составит примерно 90% средней зарплаты. На остальные 10% придется как-то выживать: питаться, одеваться, передвигаться по городу.

Для сравнения — в столице Франции даже с учетом высоких цен на аренду на одну среднюю зарплату можно снять несколько квартир. А после арендных платежей на руках останется еще около 2 тыс. Евро (средняя зарплата — 3,7 тыс. Евро).

Действующие условия ипотечного кредитования, объясняют в Кабмине, не позволяют всем, кто нуждается в жилье, приобрести его. Конституция Украины гарантирует каждому гражданину право на собственное жилье, и примерно 650 тыс. Семей решили им воспользоваться с помощью государства — зарегистрировались в очередь на получение жилья. Правда, учитывая темпы решения квартирного вопроса, чтобы обеспечить всех понадобится примерно 100 лет.

В Кабинете министров считают, что если дать застройщикам возможность строить "арендные дома" (в них будут казаться квартиры), это позволит с одной стороны навести порядок на рынке, а с другой — обеспечит жильем тех, кто в нем нуждается.

"Реализация законопроекта" Об аренде "позволит в течение сжатого срока значительно увеличить общий объем жилищного фонда Украины за счет действительно доступного для большинства населения современного арендного жилья, будет способствовать привлечению инвестиций", — говорится в пояснительной записке одной из редакций документа.

Сейчас застройщикам неинтересно возводить здания чисто в аренду. Если продать квартиры, строительство окупится практически сразу же. А вот инвестиции в дома возвращаться десятилетиями. Чтобы заинтересовать девелоперов, Минрегионстрой в одном из вариантов законопроекта "Об аренде" предложил освободить строителей таких домов от участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Девелоперы при строительстве многоэтажек отдают примерно 4% от общей стоимости на развитие (долевое участие). Учитывая то, что строительство стоит миллионы долларов, это существенные суммы. Представитель одной из крупных компаний рассказал OBOZREVATEL: даже если освободить от уплаты взноса, строить жилье в аренду будет экономически нецелесообразно. В каждой квартире придется сделать ремонт, поставить мебель. Общая стоимость таких квартир будет значительно выше жилье в "голых" новостройках.

"Можно было бы заинтересовать освобождением от налога на прибыль, льготным присоединением к инженерным сетям, бесплатным выделением земли под строительство", — рассказывает представитель компании-девелопера. Но далеко не каждый застройщик самостоятельно вкладывать деньги в такое жилье. Один из вариантов — привлечь инвестиции, например, предложить Украинская вкладывать средства в такие дома, чтобы потом зарабатывать на аренде. Кроме того, свой вклад могли бы сделать государственный и местные бюджеты.

"Но здесь вопрос. Если мы предлагаем простым Украинский инвестировать деньги в строительство таких домов, смогут ли они в будущем продать жилье в таких домах? Если речь идет именно об арендных дома, то квартиры в них просто сдаются. Когда ты понимаешь, что никогда не сможешь продать недвижимость, стимул инвестировать в нее исчезает ", — объясняет представитель одного из застройщиков.

Во многих странах такие дома занимают большую часть жилого фонда, отмечает риелтор Максим Бабуряк. Так, в США и Великобритании примерно 30% от общего жилья — арендные дома, в Германии — 60%, а в Швейцарии — 70%. Но разница в том, что там люди могут до конца жизни оставаться в съемном жилье, а вот украинцы чаще всего воспринимают аренду как временное решение — пока не появится возможность приобрести собственную квартиру.

"Если есть хорошая зарплата, сбережения и пенсия обеспечивают безбедную старость, можно подписать договор и до конца жизни прожить в арендованном жилье. У нас же пенсионеры, мягко говоря, не могут позволить себе арендную плату. Они не могут платить даже за аренду комнаты . Поэтому чаще всего квартиры снимают молодые семьи, студенты ", — объясняет Бабуряк.

Новые правила аренды: что предлагают в Кабмине

Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства на данный момент готовит новую редакцию законопроекта "Об аренде" (прошедшее была зарегистрирована в 2016-м), объясняет заместитель министра Лев Парцхаладзе. Сейчас в ведомстве принимают предложения от заинтересованных сторон и экспертов. Так, в новом законе должны прописать: сможет арендатор выкупать жилье, кто должен строить такие дома, как выбрать застройщика, нужно создавать для таких строителей льготные условия, кто должен платить коммуналку и тому подобное.

Однако в предыдущем проекте документа уже есть условия финансирования рынка. Так, расторгнуть договор аренды можно будет только в случае истечения его срока, банкротства, уничтожения имущества, смерти или ликвидации юридического или физического лица, владеющего домом.

Причем арендатор должен оформить страховку на жилье, а владелец квартиры — зарегистрировать его по месту жительства. Повышать стоимость аренды можно только раз в год, а для этого нужно предупредить арендатора письменно за месяц с обоснованием повышения.

"Изменение размера платы за пользование арендным жильем в арендных домах может осуществляться не чаще, чем один раз в год. Владелец или руководитель арендного дома обязан письменно уведомить нанимателя об изменении размера платы за пользование жилым помещением и / или изменение стоимости возмещения коммунальных услуг не позднее чем за один месяц до изменения, предоставив обоснования ", — говорится в документе.

Риэлтор Антон Кувець уверен: аренда жилья в таких домах, если руководствоваться указанными правилами, будет даже выше, чем средняя его стоимость. Как объясняет эксперт, если бы весь рынок вышел из тени, 18% от аренды прибыли надо отдавать государству в виде налога.

"Конечно, владелец жилья не будет получать меньше и на 18% повысит свою цену. И страховка квартиры — это еще примерно 800-1000 грн", — объясняет Кувець. В результате аренда жилья в таких домах может оказаться на 15-20% дороже, чем на "сером" рынке.

Чтобы вывести из тени, придется усилить проверки. Например, наказывать за неуплату налогов.