Как защитить себя от махинаций при заключении договоров аренды земли

Земля всегда была одной из самых драгоценных ресурсов в Украине и важным активом для бизнеса.

При этом особый интерес у предпринимателей вызвала возможность использования и владения землей, а особенно — землями сельскохозяйственного назначения. Учитывая установление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения наиболее распространенной формой использования таких земель является аренда. Но и аренда земельных участков вызывает немало сложностей и вопросов у субъектов земельных отношений, в результате чего существующие разногласия чаще всего решаются в судебном порядке, передает Коррупция.Маркет.

Расторжение договора аренды в случае неиспользования арендованного участка

Одной из проблемных вопросов, возникающих при аренде земельных участков, является расторжение договора аренды в случае неиспользования арендованного участка длительное время по его целевому назначению. Так, достаточно часто арендодатели требуют досрочного расторжения договора аренды за, якобы, не использование арендатором такого участка по целевому назначению. В такой категории дел определяющим фактором будет доведение ухудшение состояния земельного участка вследствие ее неиспользования арендатором, что может трактоваться судом как нарушение положений законодательства.

Так, рассмотрев дело № 6-1999цс15 о расторжении договоров аренды и возврата земельных участков Верховный Суд Украины в постановлении от 3 февраля 2016 отметил, что статьей 5 Земельного Кодекса Украины определены основные принципы земельного законодательства, в том числе принцип рационального использования и охраны земель.

По смыслу части первой статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24, 25 настоящего Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным Кодексом Украины и другими законами Украины. На момент заключения договора аренды земельного участка существенными условиями договора определено, в частности, и условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду, условия сохранения состояния объекта аренды.

Суд решил, что установив, что длительным неиспользованием земельных участков по назначению ответчик как арендатор нарушил существенные условия договоров, что привело к нарушению режима использования земельных участков, засоренности и облесение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о расторжении договоров аренды.

Признание договора аренды земельного участка недействительным

Еще одной из распространенных категорий дел в земельных вопросах является признание договоров аренды земли недействительными по искам арендодателей за отсутствия у них определенных существенных условий. По этому вопросу есть устоявшаяся позиция Верховного Суда Украины. Так, рассмотрев дело N 6-849цс15 ВСУ в своем решении от 9 декабря 2015 года, ВСУ пришел к выводу, что отсутствие таких существенных условий договора аренды земли, как план или схема земельного участка, передаваемого в аренду, и акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), не всегда является основанием считать нарушенным право арендодателя, соответственно не является основанием для признания такого договора недействительным.

По делам о признании недействительным договора аренды земли по основаниям отсутствия в нем существенного условия относительно объекта аренды (плана или схемы земельного участка, передаваемого в аренду) истец должен доказать существенность таких условий для данного договора аренды и доказать, что отсутствие этих условий в договоре привело к реальному нарушения его прав, а также объяснить суду в чем именно заключается нарушение его законных прав.

В рассматриваемой судебном деле суд пришел к выводу о наличии достаточной информации по объекту аренды, которая позволяет идентифицировать предмет договора. Тем самым судом было установлено отсутствие нарушения прав истца и соглашения между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земли всех существенных условий, в том числе и объекта аренды. Поэтому в данном случае отсутствовали основания для удовлетворения иска о признании договора аренды недействительным.

Возобновление договора аренды земли на новый срок

Заключая договор аренды, арендаторы рассчитывают на длительный срок пользования землей, что позволяет им делать определенные инвестиции в землю и улучшения ее качества. Исследуя вопрос повестки возобновлении договора аренды на новый срок по делу N 6-3цс15, в постановлении от 18 марта 2015 Верховный Суд Украины проанализировал два случая возобновления договора аренды земли.

В первом случае для признания за арендатором, который добросовестно выполняет свои обязанности по договору, преимущественное право на возобновление договора аренды арендатору необходимо доказать, что: арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору; арендатор до истечения срока договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; письма-сообщения арендатор добавил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не сообщил арендатора о наличии возражений и свое решение.

Также необходимо учитывать, что при возобновлении договора аренды земли, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон с заключением дополнительного соглашения. В случае недостижения договоренности по арендной плате или других существенных условий договора, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Другим основанием для возобновления договора аренды является случай, если арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор будет считаться возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Итак, в данной ситуации для возобновления договора аренды земли необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор продолжает пользования выделенной земельным участком; арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.

При этом дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке, а отказ, а также имеется промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.

Таким образом, во избежание проблемных ситуаций и, в случае необходимости, эффективной защиты своих прав, при возобновлении договора аренды земли арендатору необходимо придерживаться установленной законодательством процедуры и сроков возобновления такого договора аренды.

Несоблюдение положений моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины установлен мораторий на любое отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но в любом случае до 1 января 2017 года. Установление моратория на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения оставило землевладельцев ограниченную возможность передачи таких земель третьему лицу, например, путем передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд. Но используя разрешенный порядок передачи земель сельскохозяйственного назначения стороны не всегда учитывают и соблюдают все необходимые требования для такой передачи земли.

Так, Верховный Суд Украины в постановлении от 11 февраля 2015 по делу N 6-5цс15 отметил, что с учетом положений моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленного Земельным Кодексом Украины не допускается купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

В указанной судебном деле по условиям обжалуемых договоров мены, владельцы земельных участков, полученных на основании Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» передали в собственность принадлежащие им земельные участки в обмен на земельные участки , которые были приобретены по договору купли-продажи с целевым назначением — для ведения личного крестьянского хозяйства и полученные не за счет земель, выделенных на долю (пай).

Однако проанализировав статью 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» и пунктов 3, 5 Рекомендаций по обмену земельными участками, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года N 288, суд пришел к выводу о том, что обменены могут быть только земельные участки по схеме «пай на пай».

Таким образом, обмен (мена) земельного участка, выделенного гражданину как владельцу имущественной доли (пая) для ведения личного крестьянского хозяйства на другой земельный участок, получена не в порядке, установленном Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) »противоречит требованиям пункта 15 Переходных положений ЗК Украины.

Итак, как показывает практика, земельные споры весьма разнообразны, а проблемные вопросы у субъектов хозяйствования возникают как при заключении договоров аренды земли, так и при их выполнении. При этом достаточно часто для урегулирования спора в судебном порядке приходится проходить все судебные инстанции, включая Верховный Суд Украины. И такой судебный процесс в свою очередь требует значительных временных и денежных ресурсов предприятий. Поэтому во избежание возможных проблем и защиты своих интересов при использовании земельных участков необходимо четкое понимание законодательных механизмов использования земли в Украине, а также соблюдение всех установленных действующим законодательством требований и ограничений в сфере земельных отношений.

Отдельно необходимо отметить, что в течение всего времени действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, наблюдается тенденция постоянного поиска способов обойти запрет на отчуждение таких земель. Некоторые ловкие предприниматели пытаясь заранее получить возможность приобрести земли сельскохозяйственного назначения после окончания действия моратория, разрабатывают различные схемы и договоры, которые предлагаются владельцам таких земель, например, договор аренды с продажей земель сельскохозяйственного назначения на будущее (после отмены моратория), схемы с предоставлением займа, которая на самом деле является ценой за покупку такой земли и т.п.

При этом необходимо иметь в виду, что согласно п.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверение) .

Также, во избежание моратория предлагается заключать договор продажи земель сельскохозяйственного назначения, предусматривает обязанность продавца оформить завещание на покупателя, поскольку согласно подпункту «б» п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, действие моратория не распространяется на передачу по наследству таких земельных участков. В то же время, такая схема не является правомерным, поскольку сам договор продажи земель сельскохозяйственного назначения, будет считаться недействительным, как таковой, что заключен в заключенный в период действия моратория. Кроме того, такие положения могут быть достаточно дискриминационными по отношению к продавцу, ведь цена, которая предлагается продавцу на момент подписания договора купли может значительно отличаться от реальной стоимости земли, особенно после отмены моратория на ее отчуждение.

Поэтому к таким «дружелюбных» покупателей необходимо относиться с осторожностью и не стоит соглашаться на заключение таких договоров без предварительной юридической консультации.