Как определить, что «дно» рынка недвижимости уже пройдено

После снижения цен на квартиры в мае, сопровождавшегося некоторым увеличением интереса со стороны покупателей, на этой неделе стоимость квадратного метра снова выросла. Рост за неделю составил 1,2% в среднем по городу и коснулся сразу всех сегментов, за исключением, разве что однокомнатных квартир – остальные в большей или меньшей степени подорожали, передает Domik.ua

Нельзя сказать, что этот рост обусловлен ажиотажным спросом – последний есть, но остается на уровне предыдущих месяцев. Едва ли можем говорить и о том, что «дно», которое уже больше года ищут специалисты вторичного рынка, пройдено. Вероятней всего, мы имеем дело с очередной флуктуацией.

Достижение рынком недвижимости «дна» и начало системного роста цен произойдет лишь после существенного увеличения платежеспособного спроса. А он, в свою очередь, возможен только в случае ощутимого роста доходов и благосостояния населения и появления доступной ипотеки. Да, доходы украинцев постепенно растут, последние исследования даже свидетельствуют об улучшении потребительских настроений, но все это пока еще очень далеко от уровня даже 2013 года. Рост доходов нивелируется инфляцией и повышением стоимости коммунальных услуг , а потребительские настроения пока что касаются только самого необходимого.

Те, кто решается на покупку недвижимости, отдают предпочтение первичному рынку . Пожалуй, единственное, что еще удерживает покупателей на «вторичке» — это отсутствие необходимости ждать окончания строительства и делать ремонт в квартире. Все остальные преимущества – на стороне новостроек, о чем свидетельствует и количество новых объектов, которые ежемесячно появляются на столичном рынке. Правда, вопреки прогнозам, высказываемым в начале года, ни в одном из сегментов первичного жилья цены за пять с половиной месяцев 2016 года так и не выросли. Более того, некоторые застройщики откровенно демпингуют, предлагая покупателям квартиры по цене около 500 долларов за квадратный метр. Дома с такими квартирами строятся по самой недорогой технологии из сборного железобетона и еще очень далеки от завершения. Тем не менее, на фоне такого демпинга другие застройщики вынуждены удерживать цены на текущем уровне и предлагать покупателям скидки . Последние, впрочем, далеки от уровня лета 2015 года.

На этой неделе стало известно о новом зарегистрированном в Верховной Раде законопроекте, который касается строительного рынка. Авторы проекта закона № 4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности» предлагают отменить категории сложности строительства и заменить их классами последствий. Как известно, сегодня в Украине существует 5 категорий сложности, три из которых – III, IV и V – касаются жилой недвижимости. Для строительства объектов IV и V категории нужны экспертиза и выданное на основании ее результатов разрешение. Для объектов III категории достаточно декларации о начале строительных работ. Этой лазейкой пользуются недобросовестные застройщики: они декларируют строительство объекта третьей категории, а потом строят жилой комплекс пятой. Очень часто такие прецеденты случаются на участках со сложной геологией, где строить высотное здание может быть опасно.

Во избежание таких ситуаций авторы законопроекта, среди которых ГАСИ, Минрегион и ряд народных депутатов, предлагают отменить декларативный принцип в строительстве и ввести вместо категорий сложности классы последствий. Всего таких классов предлагают три – значительный, средний и незначительный . К объектам незначительного класса последствий отнесут частные жилые и дачные дома, хозяйственные сооружения, объекты малого и среднего бизнеса (очевидно, речь идет о МАФах). Для строительства таких объектов достаточно будет подачи застройщиком сообщения о начале строительства, причем процедура подачи сообщения на доработку отменяется.

К среднему классу последствий предлагают отнести большую часть жилой застройки, объекты социально-бытовой и торговой инфраструктуры, офисные центры и лечебные учреждения. К значительному классу – большие жилые и офисные комплексы, логистические центры. Строительство таких объектов станет возможным только после получения разрешения в органе госархстройконтроля. Для этого застройщик должен будет предоставить документы, подтверждающие право на землю, градостроительные условия и ограничения, проект строительства.

По мнению авторов, утверждение законопроекта должно способствовать сокращению количества строительных афер и снижению социального напряжения, обусловленного противостоянием застройщиков и общественности.

На первый взгляд, инициатива полезная и давно необходимая. К тому же, и в процесс децентрализации она вполне вписывается и задекларированному упрощению ведения бизнеса не противоречит. Однако введение классов последствий взамен категорий сложности едва ли сможет решить проблему самостроев – решить ее сможет только введение уголовной ответственности для застройщика. Есть сомнения и в том, что эта инициатива будет утверждена в ближайшее время – большинство громких законопроектов последних месяцев, которые касались рынка недвижимости, так и остались на уровне проектов.

Еще одна инициатива последнего времени исходит от столичных властей. Киевские чиновники решили запустить пилотный проект по сносу старых «хрущевок» и строительству на их месте современных жилых комплексов. В качестве пилотного проекта предлагают снести старое общежитие в Деснянском районе Киева, между улицами Шолом-Алейхема, Милютенко, Лесным проспектом и Братиславской и построить на его месте ЖК на 282 квартиры с подземным паркингом.

Проблема этой инициативы в отсутствии законодательной базы – условия, на которых будет производиться отселение жильцов «хрущевок» и снос зданий, нигде не прописаны. Нет четких правил, ни сколько жильцов дома должны дать разрешение на снос, ни в какие дома их будут переселять, ни какими по площади должны быть альтернативные квартиры (называются коэффициенты от 1,1 до 1,5). Некоторые эксперты даже опасаются, что в условиях отсутствия законодательной базы жители «хрущевок» могут остаться вовсе без квартир.

Безусловно, старые «хрущевки» с каждым годом все больше ветшают и становятся все менее ликвидными на рынке. Реконструкция таких зданий неизбежна. В то же время инициатива киевских властей нуждается в детализации и законодательном закреплении.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17345 объектов – на 3,7% меньше показателя прошлой недели.