Украинцы, покупая квартиры, не знают об одной серьезной проблеме

О том, с какими трудностями, о которых они даже не знают, сталкиваются украинцы покупая квартиры в городах, и как надо урегулировать земельные отношения, чтобы этих проблем не было.

Сегодня мне хотелось бы поговорить о таком вопросе, как земельные отношения в городах. 

Дело в том, что мы достаточно часто дискутируем относительно права на продажу сельскохозяйственных земель, но при этом не обсуждаем вопросы земельных отношений в городах, хотя, на самом деле, проблема тоже существует. Непонимание того, что должно бы быть в нормальной экономике, требует обсуждения. 

Основной метод строительства и выделения земельных участков в нас в городах заключается в том, что земли выделяются забудовним организациям, и они лишь платят определенный инфраструктурный взнос в городской бюджет. Особенно это касается жилищного строительства. 

В чем негатив такого подхода? Во-первых, в методологической и экономической основе этих отношений. Когда мы говорим о земле, то имеем в виду существование так называемой "дифференциальной ренты №1" и "дифференциальной ренты №2". 

"Дифференциальная рента №1" – это природная рента, связанная с тем, что земля имеет определенные природные свойства, связанные с ее плодородием, с тем, который ее температурный режим, где она находится с точки зрения приближенности к влаге и прочее. 

"Дифференциальная рента №2" имеет отношение к тому, что земля, ее выгодность и полезность, может быть улучшена. Это может быть улучшение земель, связанное с тем, что на ней будут проводить какие-то ирригационные мероприятия, и земля будет больше давать урожая, а может быть связано с тем, что вокруг этой земли просто строят инфраструктуру, связанную с электрической энергией, тепло-, газопроводами и др, прокладывают дороги. 

И уже в зависимости от того, насколько инфраструктурно насыщенная территория, зависит, дороже или меньше стоит земля. Поэтому абсолютно одинаковый дом, если его построить в центре города и где-то на окраине, по цене будет отличаться в разы. 

Чем она отличается? Отличается именно стоимостью земли, ценность той земли, на которой построена та или иная постройка. Вопрос заключается в том, что когда мы отдаем землю под строительство, то очень часто это – откровенно коррупционные отношения. Потому что более ценную землю, которая находится в более ценном месте, получают одни застройщики, разумеется, приближенные к власти или к определенным лицам, которые могут иметь влияние на власть. 

И, с другой стороны, те, кто тоже захочет строить в Киеве, если не имеют возможности дать взятки, чаще всего или вообще земли не получат, или получат ее на чрезвычайно невыгодных условиях. 

Мы построили дом. Кому принадлежит земля, на которой построен жилой многоквартирный дом? По большому счету, с точки зрения экономических отношений, все, что находится на земле – это ее улучшение. 

Но в наших условиях получается, что земля, на который построена жилая постройка, не принадлежит собственникам этих квартир. Хотя, по факту, когда они покупают эти квартиры, они платят, в частности, за место расположения, не просто за квадратный метр. Они платят за место расположения, именно за ту землю, на которой построено это здание. 

Таким образом, вопрос заключается в том, что когда мы не продаем эту землю, а отдаем ее в пользование, а потом – в постоянное пользование, то, фактически, нарушаются эти экономические отношения, где главный доход получают застройщики, а не местная община. 

Но, кроме того, есть еще проблема – если, не дай Бог, что-то с этим зданием становится, ну, например разрушается, то граждане, которые имели бы возможность претендовать на компенсацию стоимости своего здания, связанной с ценностью земли, на это права не имеют. 

Они в свое время, заплатив за эти квартиры и заплатив за место расположения квартир в этом доме, не могут претендовать на эту землю, они не могут претендовать на придомовую территорию, которую они, по большому счету, тоже покупают, когда покупают ту или иную квартиру. 

На самом деле, если мы хотим выводить правильные отношения, то вся земля, которая есть в населенных пунктах, должен не выдаваться по решению горсовета, Киевской или не Киевской, а лишь продаваться на открытых аукционах. И потом все, кто является владельцем недвижимости, которая построена на этой земле, должны автоматически становиться и владельцами этой земли. 

Тогда их отношения по этой земле будут четко определены, эту землю уже никто не сможет отнять, никто не сможет на нее претендовать. Если будет продаваться не просто земля под домом непосредственно, а с придомовой территорией, то тогда никто не сможет претендовать на эту придомовую территорию, кроме жителей этого дома. 

Это важно для того, чтобы, во-первых, защитить права собственников таких домов и объектов недвижимости, и, с другой стороны, создать прозрачные отношения, где городская община получает реальные средства за землю. Потом уже именно местное самоуправление будет обязано развивать всю территорию, в частности вокруг этих домов, для того, чтобы она была пригодна для проживания. 

И именно такой механизм может обеспечить прозрачные земельные отношения в городах. К сожалению, пока что нет желания идти именно к этому варианту, который является нормальным для большинства стран мира, а не для Украины. 

Хотя вопрос на повестке стоит, и я бы его считал одним из важнейших для построения нормального развития города, не только Киева, а и всех городов Украины.