Что происходит с рынком загородной недвижимости: скандалы с застройщиками «уронили» цены на квартиры

Предложение все больше и разнообразнее, а цены идут вниз

Хорошо там, где нас нет. И закаленный сельский житель из глубинки устремляется в столицу, преодолевая немалые трудности, а избалованный столичный житель постоянно мучимый соблазном выбраться из перегруженного людьми и машинами мегаполиса. О том, как поживает рынок загородной недвижимости в окрестностях Киева, нам рассказали директор компании "РиалЭкспо" Виктор Коваленко, ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании VS Development Сергей Костецкий и президент Земельного Союза Украины Андрей Кошиль, передает Коррупция.Маркет

МНОГОЭТАЖЕК ВСЕ БОЛЬШЕ

С одной стороны, ситуация с пригородными новостройками не может не радовать потребителя. Предложение интересных, удачно расположенных и комфортно обустроенных объектов растет, а цены на них продолжают снижаться. Например, на портале ЛУН представлено 273 новостройки Киевской области, в которых сейчас предлагаются квартиры. А что касается удешевления, то немыслима когда цена 350 долларов за квадратный метр уже выглядит почти привычно — на рынке можно найти и более дешевые предложения.

ЦЕНЫ. Например, в благоустроенном, зеленом и красивом городе Буча (15 минут маршруткой до ст. м "Академгородок") можно купить квартиру за 9 тыс. грн за кв. м. Правда, по этой цене идут только трехкомнатные и только в доме, который обещают закончить во II квартале 2017 г. Хотите дешевле? 8414 грн стоит 1 кв. м больших квартир в сек. Белогородка (тоже маршруткой до ст. м "Житомирская") — в секции, которая должна быть сдана в i квартале следующего года. Чтобы еще снизить цену, нужно идти дальше — или географически от Киева, или со времени сдачи. Например, в г. Ирпень (до метро "Академгородок" можно доехать общественным транспортом) есть квартиры по 8300 грн за 1 кв. м. Но зато сдачи дома придется ждать вплоть до II квартала 2018 г.

Отъезжаем чуть дальше, в сел. Ворзель: здесь есть квартиры от 7700 грн за "квадрат" (сдача запланирована на i квартал 2018 г.). А если нам это дорого, то по той же линии пригородной электрички едем в пгт Немешаево. Отсюда до Киева добираться уже не так комфортно, все-таки больше 30 км, зато и цена квадратного метра в доме, который обещают сдать в IV квартале 2018 г. — всего 7500 грн.

Впрочем, не надо думать, что все загородные квартиры столь недорогие. Под Киевом есть новостройки и дороже — 16 тыс. грн за "квадрат". В целом же складывается впечатление, что основная часть предложений квартир попадает в диапазон 9,5—13 тыс. грн за 1 кв. м.

На рынке много предложений квартир по цене до 9 тыс. грн/кв. м.

СПРОС. Но низкие цены — это только одна сторона медали. С другой стороны, спрос на жилье продолжает оставаться очень низким. "Активность рынка в сегменте новостроек снизилась, — говорит Виктор Коваленко. — Через разоблачение строительных афер и публикаций о большом числе обманутых инвесторов" люди уже боятся вкладывать на ранних этапах строительства, а только в готовые или почти готовые дома". В недоверия покупателей есть серьезные основания. И они как раз косвенно связанные, в том числе и с низкими ценами. "Застройщики часто продают квартиры ниже себестоимости, — рассказывает Сергей Костецкий. — Просто у них нет выхода. Банковское финансирование в строительной отрасли сейчас практически отсутствует, крупные инвесторы в этот рынок тоже не вкладывают своих средств не хватает… Получается, что надо строить за счет покупателей. Для этого продают по максимально низким ценам — лишь бы получить какие-то деньги на ближайшие работы". Так что это — привлекательный период, когда жилье можно купить практически по себестоимости. Но при покупке нужно быть очень осторожным.

ЗА СВОИМ ЗАБОРОМ

Помимо близости к природе и других пастырских искушений, у народа сегодня появился еще один стимул к переселению в частные дома в пригородах. "Это связано еще с тем, что очень быстро растут коммунальные платежи, и, соответственно, стоимость проживания в квартире сегодня может быть значительно выше, чем проживание в собственном доме", — считает Андрей Кошиль. Но из-за общей экономической ситуации, недостаток средств у населения и фактическом отсутствии ипотечного кредитования ощутимого оживления на рынке готовых домов не получилось.

ЗАМЕРЛИ. При этом цены на дома практически прекратили снижаться. По данным SV Development, за год в среднем по области долларовая цена квадратного метра упала всего на 3% — до $598. Самыми дорогими сегодня являются Обуховский ($913 за кв. м) и Киево-Святошинский ($872 за "квадрат") районы. Даже заметное увеличение предложения (по данным портала "Столичная недвижимость", за год количество продаваемых домов под Киевом выросла на 32,6%) не привело к обвалу цен. По словам Сергея Костецкого, дальше падать просто уже некуда, более того, квадратный метр в современном и действительно качественно построенном коттедже как стоил от тысячи долларов, так стоит и сейчас. Относительно небольшая средняя цена определяется преобладанием на рынке старого жилья, часто не отвечает современным стандартам комфорта и энергосбережения.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ. Тем не менее среди всей этой массы предложений можно отыскать и вполне приличные по относительно невысокой цене. Например, возьмем одно из самых дорогих направлений — Житомирскую трассу. В 23 км от Киева здесь предлагается современный теплый коттедж с хорошей планировкой площадью 170 кв. м за $108 тыс. то есть получается $635 за "квадрат". Если этот дом кажется маленьким и слишком дорогим и вы согласны жить подальше от столицы, то к вашим услугам множество вариантов. Например, согласитесь жить в 45 км от Киева, рядом с лесом и озером, недалеко от Киевского моря? Здесь предлагают дом со всеми удобствами площадью 210 кв. м (не считая террасы в 42 кв. м) за $58 тыс. то есть за $276 кв. м. И участок приличный — 12 соток. Откуда такая низкая цена? Возможно, оттуда, что дом построен по дешевой каркасной технологии — она сейчас становится у нас все более популярной.

КОТТЕДЖНЫЕ ГОРОДКИ

В этом году сегмент коттеджных городков порадовал небывалой (за последние годы, конечно) активностью. "С начала года в Киевской области появилось 44 новых объекта, — рассказывает Виктор Коваленко. — Больше всего в Киево-Святошинском районе — 21. Теперь там всего 140 городков. В других районах — по 2-3".

Большинство новых городков — с домами по каркасным технологиям.

МЕНЬШЕ. Речь в большинстве случаев идет не о классических коттеджных городках с 50-60, а то и сотнями домов с собственной инфраструктурой в виде магазинов, спортзалов и тому подобное, что позволяет жильцам комфортно себя чувствовать и в изоляции от внешнего мира. "Это в основном очень небольшие проекты, начиная от 12-16 таунхаусов или 8 коттеджей, — уточняет Виктор Коваленко. — Виден след от частных инвесторов, у которых есть небольшие участки, на которых они в основном строят таунхаусы". Встречаются также дуплексы, то есть спаренные дома. И в относительном меньшинстве — традиционные коттеджи. Понятно, что традиционной для коттеджных городков инфраструктуры у новичков нет и в помине. Зато в отличие от старых городков, что предпочитали строиться в стороне от населенных пунктов, новые часто находят себе место прямо в селах и поселках. Так что их обитатели могут использовать инфраструктуру населенного пункта.

ДЕШЕВЛЕ. Среди зданий, по словам Коваленко, преобладает каркасная технология, что позволяет предлагать достаточно комфортные жилья за $15-30 тыс. за дом. Популярны также дома из газобетона — из-за простоты и дешевизны строительства. В среднем стоимость квадратного метра в коттеджном городке снизилась с начала года на 800 грн — с 17 069 грн до 16 266. Заметнее всего упали цены в Вышгородском районе — 24 065 грн за кв. м, стало — 20 700 грн. "Там, где дома были дорогие, продажи не идут, и застройщики вынуждены сильнее снижать цены", — объясняет Коваленко.

ЗЕМЛЯ СНОВА В ТРЕНДЕ

С одной стороны, как говорит Андрей Кошиль, здоровой ситуации на рынке земли не назовешь. С другой — по утверждению Сергей Костецкого — среди всех рынков, что лежат на дне, именно рынок земли шевелится заметнее всего. "Это единственный сегмент, на котором растет количество сделок", — утверждает Костецкий.

СПРОС. Дело в том, что, разочаровавшись в идее приобретения квартиры в новостройке и не имея средств для покупки хорошего дома, многие идут альтернативным путем. "Почему бы человеку не купить относительно недорого участок земли и не спеша, соизмеряясь со своими возможностями, постепенно не построить дом? — говорит Сергей Костецкий. — При этом он ни к кому не привязан, ни от кого не зависит, никто его по-крупному подвести не может… И уж точно деньги не "сгорят", как это может быть с вкладами в банке или за неудачную покупку квартиры". А также нет никаких сомнений, что когда экономическая ситуация в стране пойдет на лад, начнет расти и стоимость земельных участков. Так что это практически беспроигрышная инвестиция, если смотреть в долгосрочной перспективе.