Скрытая правда:как бесплатно получить жилье в Украине

Согласно аналитике , к рассрочке прибегают более 80% застройщиков на украинском рынке недвижимости.

Человек хочет купить квартиру, но не может заплатить всю сумму сразу. Застройщик же хочет строить , но без денег сделать этого не способен , а получая ежемесячно платежи , может продолжить работы . Рассрочку , как не странно, выбирают не только те , у кого на руках мало денег, но и те , кто привык , чтобы деньги всегда работали.

Застройщики продвигают сразу несколько видов программ рассрочки : с первым взносом и без него, под проценты и без них , на срок до окончания строительства и после ввода в эксплуатацию. Самая популярная программа: первый взнос в 30% стоимости объекта и полная выплата цены квартиры не позднее окончания строительства или до ввода в эксплуатацию

КОРОТКАЯ, ИЛИ ПОКА ДОМ НЕ ПОСТРОЕН

Беспроцентную рассрочку предлагают чаще всего на год — полтора , пока дом строится . Если строительный процесс идет нормально, это время, за которое здание вводится в эксплуатацию, застройщик ничем не рискует. Основную сумму покупатель выплачивает равными долями до сдачи дома в эксплуатацию.

НА ДВА — ТРИ ГОДА С процентами

Рассрочка на 2-3 года обычно предлагается с процентами (до 15 % в зависимости от первоначального взноса ) 

ДЛИННАЯ РАССРОЧКА

Под долгосрочной рассрочкой строители понимают не то , что банки , которые до кризиса выдавали кредиты на 25-30 лет. Долгие сроки в понимании застройщиков — это 2,5-5 лет , максимум — 10 , но таких предложений совсем немного. Такие программы чаще всего не находят отклика в душе потребителей.

ПЛЮСЫ. Более мягкие требования к покупателя — заемщика. В отличие от банков , компания не требует справки о доходах , потому что эти справки ничего не гарантируют.

МИНУС . Рассрочка — бесплатный сыр в мышеловке, это маркетинговый ход от застройщика. Так что все будущие затраты на рассрочку и стоимость денег девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. Некоторые застройщики честно добавляют фиксированную сумму к стоимости готового квадратного метра , обычно — не меньше 800 грн на метр квадратный . В некоторых случаях переплата при рассрочке может оказаться такой же , как и переплата в случае оформления кредита . Кроме того , при рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает (до окончания выплат квартира — в залоге ) , и застройщик может иметь огромный рычаг влияния . Человек, который берет недвижимость в рассрочку , сам рассчитывает свою платежеспособность и несет ответственность за график своих оплат . Практически во всех договорах на приобретение квартир застройщик страхует себя несколькими пунктами , в которых прописывается , что в случае невозможности выплаты очередного платежа покупателю будет начислена пеня. А в случае разрыва договора застройщик может оставить себе неустойку — 10-20 % внесенных покупателем средств .

Впрочем, юристы видят недостатки в каждом из вариантов рассрочки , даже в обычном строительном кооперативе . В этом случае покупатель недвижимости вносит определенный денежный вклад в кооператив , а по завершении строительства меняет долевое участие на конкретную квартиру в многоэтажном доме или жилом комплексе. К недостаткам такого рассрочки следует отнести значительное увеличение суммы, которую придется реально внести, через стоимость рассрочки, своеобразного аналога банковских процентов. Кроме того, покупатель вносит деньги не за квадратные метры , а за участие в кооперативе . В будущем это долевое участие будет обменена на квартиру, но только когда (и если ) квартира будет достроена.

Иногда покупатель и застройщик договариваются заключить договор купли-продажи квартиры в будущем ( когда квартира будет достроена ) и подписывают об этом отдельную бумагу. В ней, в частности , уточняется график платежей, при невыполнении которого застройщик может расторгнуть договор , и сумма , которую он в таком случае возвращает . Предварительные договоры чаще всего применяются при продаже в рассрочку коттеджей , таун — хаузов или квартир в небольших домах.

Обращайте внимание на то , заверяется ли предварительный договор нотариально — это обязательное требование по законодательству Украины . Если договор будет подписан не на нотариальном бланке , получить деньги или жилье по нему может быть крайне трудно .

ПРЕДОПЛАТА СО СКИДКАМИ

Схема только отдаленно напоминает рассрочку , но пользуется большим спросом : она предусматривает внесение частями всех 100% стоимости жилья , но за очень короткий промежуток времени — месяц. Недвижимость предлагают покупать « на этапе котлована ». Механизм применяется как для продаж недорогого жилья , так и недвижимости бизнес — класса.

ПЛЮСЫ. Почему схему продвигают застройщики — понятно: еще до возведения квадратных метров они получают 100 % их стоимости. Так что они активно продвигают ее в массы , заинтересовывая покупателей — чаще всего скидками на предоплаченное жилье. Обычно их размер зависит от метража , степени готовности дома и количества проданных в нем квартир: чем больше метраж , тем выше скидка , а чем меньше непроданных квартир в доме , тем ниже процент , который уступает компания .

МИНУСЫ. Главная опасность предоплаты — это срыв сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Как только вы внесете застройщику всю стоимость жилья , у вас не останется рычага давления , который бы стимулировал строителей вовремя возвести недвижимость. Не получится ни въехать в квартиру , ни продать ее, ни вернуть свои деньги. Стопроцентная оплата выгодна покупателю только в том случае , если она осуществляется на окончательном этапе строительства дома.

АККРЕДИТИВ : платить только за достроенных

От проблемы с недостроем или « замораживанием » объекта можно защититься с помощью аккредитива. Суть механизма сводится к накоплению средств : имея на руках 100 % стоимости жилья , покупатель не передает их застройщику , а размещает на специальном аккредитивном счете в банке. Перечисление этих денег застройщику происходит в момент сдачи жилья в эксплуатацию. По аккредитивам обращаются люди, которые владеют всей необходимой суммой , но по какой-либо причине не доверяют застройщику . Им нужна гарантия , что к оговоренной в договоре дате они получат свои квадратные метры.

Если дом построен вовремя , банк перечисляет их застройщику . В случае же , когда строитель срывает сроки и не выполняет свои обязательства своевременно , банк , согласно договору аккредитива , автоматически возвращает деньги покупателю квадратных метров. К тому же финучреждение начисляет на сумму вклада оговоренные заранее проценты ( не больше чем 10 %).

ПЛЮСЫ. Покупатель не рискует потерей денег и не должен постоянно следить за ходом строительства и переживать каждый раз, когда останавливается кран . Такая схема дает инвестору больше финансовой защищенности , чем классическая рассрочка , а девелопера максимально стимулирует как можно быстрее сдать объект в эксплуатацию. Кроме всего прочего , вложения в банковский аккредитив защищаются действующим законодательством точно так же , как и классический депозит. То есть в случае банкротства банка покупатель недвижимости сможет претендовать на выплату из Фонда гарантирования вкладов физлиц до 200 тыс. грн.

МИНУСЫ. «Плата » за аккредитив заложена в цену «квадрата» — квартиры , продаваемые по данной схеме , обычно на 5-10 % дороже тех , что реализуются по предоплате . К тому же вы теряете и скидку , которую могли получить , если бы сразу вложили все средства в покупку жилья. И получаете по банковскому вкладу не более 10 % годовых, в то время как при классическом гривневом депозите в банке сегодня можно получать в среднем до 16-18 % годовых.

ОБЛИГАЦИИ : СЛОЖНО, НО ДОСТУПНО

Отношения между застройщиком и инвестором оформляются через ценные бумаги . Под возведение дома выпускают безналичные облигации , количество их соответствует строящимся « квадратах ». Надо открыть спецсчет , куда после оплаты застройщик будет зачислять облигации . Оплаченные «бумаги » дают клиенту право в будущем обменять их на жилье. После окончания строительства инвестор подписывает акт приема -передачи , оформляет и регистрирует первичное право собственности , перечисляет уплаченные облигации со своего счета на счет застройщика. Довольно часто инвесторы не успевают полностью оплатить облигации до ввода дома в эксплуатацию , тогда оформляется предварительный нотариальный договор о купле-продаже и право собственности на компанию. Если в течение года инвестор не погашает остатка суммы , оформляется договор ипотеки между застройщиком и клиентом , но право собственности уже переходит к покупателю. Средняя ставка по такому кредиту составляет 10 % годовых , срок — до десяти лет.

ПЛЮС. Если вы передумали покупать жилье и нашли другого претендента на квартиру , вам достаточно перечислить облигации с вашего счета на счет покупателя жилья ( в обмен на оговоренную сумму денег).

МИНУС. Стоимость облигации чаще рассчитывается в у. е , и выкупать ее придется исходя из колебаний валютного курса — . обычно доллара .

КАК обезопасить от ПОТЕРЬ ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ

• Заказчиком строительства ( застройщиком ) должно быть лицо (ООО , ЧП , акционерное общество) , которое получило права на землю для строительства. Требуйте предоставить документ на землю : договор аренды земли или акт о праве собственности .

• В большинстве случаев покупатель заключает договор купли-продажи ( и передает деньги ) ни с заказчиком строительства , а с третьим лицом. Важно понять связь между получателем ваших денег и заказчиком строительства ( узнать названия учредителей обеих компаний и проверить наличие договоров между ними).

• Ни одна из схем не может гарантировать продажу одной квартиры нескольким покупателям . Чем больше внимания вы уделите анализа покупки , тем меньше у вас будет шансов оказаться в числе обманутых .

В РАССРОЧКУ ДАЮТ КВАРТИРЫ , КОТОРЫЕ ПРОДАЮТСЯ ХУЖЕ