Новые правила оценки жилья перед его продажей

Фонд госимущества ввел специальный модуль оценки стоимости недвижимости. Налоги приходится платить с указанной в программе суммы.

Украинское общество оценщиков обратилось к президенту Петру Порошенко с просьбой вмешаться в новые правила оценки недвижимости, которые действуют с 18 июля. Оценщики обязаны сверять информацию о стоимости квартир, домов, объектов коммерческой недвижимости и земли с Модулем единой базы Фонда государственного имущества. За каждое обращение в систему необходимо заплатить 390 грн, а налоги рассчитываются из установленной Модулем суммы. Фонд госимущества борется с занижением оценочной стоимости недвижимости.

Когда новые правила вступили в силу? Изменения прописаны в ст. 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу с начала этого года. Депутаты обязали Фонд госимущества (курирует работу оценщиков) ввести электронные площадки, которые бы позволили контролировать результаты оценки стоимости недвижимости. ФГИУ разработал требования к площадкам и 18 июля первая из них – компания «Ви Ай Пи Департамент» – получила право предоставлять свои услуги оценщикам и нотариусам. Собственником компании, по данным Единого государственного реестра юридических и физических лиц Министерства юстиции, является Сергей Хмара. Хмара возглавляет Профессиональную ассоциацию риелторов и сертифицированных аналитиков, которая зарегистрирована в Одессе.

Как работают новые правила? Оценщик обязан ввести данные об оценки квартиры, дома, земельного участка или объекта коммерческой недвижимости в специальный Модуль единой базы данных Фонда государственного имущества. Программа сравнивает цену на объект со своими данными и может не зарегистрировать оценку из-за ее низкой цены. В этом случае расчеты придется переделывать. За каждое обращение в систему нужно заплатить 390 грн. По каждой сделке в модуль нужно отправлять, как минимум, два запроса. Один раз цену с программой согласовывает оценщик, второй раз эту информацию должен проверить нотариус.

Зачем нужны новые правила оценки? И.о. председателя Фонда госимущества Виталий Трубаров считает, что электронный модуль остановил махинации на рынке оценки и сделал  невозможным уклонение от уплаты налогов при продаже недвижимости. Например, по его данным, за пять дней работы модуля и новой базы данных отчетов отказано в регистрации по 417 объектам на общую сумму почти 135 млн гривен. «Причина – заниженная оценочная стоимость в 2-3 раза», – заявил Трубаров. В качестве примера он приводит дом площадью 80 кв м в городе Чертков Тернопольской области, который был оценен в 760 грн.

Примеры занижения оценочной стоимости объектов существуют, и чаще всего это происходит, когда объект продают через год-два после получения на него права собственности, рассказывает mind.ua глава ассоциации оценщиков, пожелавший остаться неназванным.

«Если физическое лицо продает второй свой объект за год либо недвижимость, собственником которой он стал менее трех лет назад, то он платит дополнительный налог в размере 5% от суммы сделки. Чаще всего в подобных случаях стоимость активов занижается и, таким образом, все экономят на уплате налогов», – рассказывает он.

На ком отразятся новые правила оценки? Новые правила больше отразятся на вторичном рынке, рассказывает директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. «На первичном рынке пользоваться услугами оценщиков чаще всего нужно в том случае, если застройщик переписывает на себя квартиры после ввода дома в эксплуатацию», – говорит эксперт. По словам Деревлевой, в сегменте бизнес-класса после ввода дома в эксплуатацию не продано 40-50% от общего количества квартир, в эконом-классе их меньше – примерно 30-40%.

Почему оценщики и риелторы недовольны? Украинское общество оценки обратилось с призывом вмешаться к президенту Петру Порошенко, а Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины – к премьер-министру Владимиру Гройсману.

Причин для недовольства у экспертов три. Первая – это неправильные цены в единой базе Фонда госимущества.

«Они не совпадают с реальными ценами на жилье. Например, в центре Львова есть квартиры разного уровня – элитные и те, куда попасть можно через балкон. Но цены на них в базе данных идентичные», – рассказывает mind.ua директор львовского агентства недвижимости Истейт-Эксклюзив Елена Мишанчук. Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал говорит, что установленные программой цены могут быть в два раза выше на землю, дома и квартиры в регионах по сравнению с реальными. Но налоги приходится платить с более высокой стоимости. «Основная масса при заключении сделки платят 1% от оценочной стоимости жилья в пенсионный фонд и 1% – за услуги нотариуса», – говорит он.

Вторая причина – это высокая стоимость услуг. Оценка обойдется около 300-400 грн, дополнительно за доступ к базе нужно заплатить, как минимум, 780 грн. Украинское общество оценщиков предлагает уменьшить размер сбора до 0,5% от минимальной заработной платы (186, 15 грн). 

Третья причина – это необходимость взаимодействовать только с одной компанией, которая предоставляет услуги по доступу к Модулю единой базы.  Все средства перечисляются компании «Ви Ай Пи Департамент». «Почему управлением должна заниматься частная компания?», – интересуется Елена Мишанчук.

Как решится конфликт? Риелторы считают, что новые правила контроля за оценкой имущества будут отменены. Премьер-министр Владимир Гройсман поручил министру Кабинета министров Александру Саенко внести свои предложения по урегулированию конфликта. Фонд госимущества расширил перечень операторов, которые предоставляют услуги по доступу к единой базе. Авторизацию получила электронная площадка «Экспресс Оценка» (оператор – ООО «Акцепт Онлайн») и электронную площадку «Профессиональная оценка» (оператор – ООО «Про Закупивли»).