«Настоящая строительная пирамида»: Когда и почему может рухнуть рынок недвижимости

С наступлением лета – традиционного сезона низкого спроса на недвижимость, аналитики вновь заговорили о скором крахе строительного рынка и стали вспоминать о пузыре. Логика в рассуждениях пессимистов, безусловно есть, да и факты, на которые они опираются в своих умозаключениях, невозможно опровергнуть.

Оптимисты же с их доводами не согласны. Ведь в последние 3 года скептики неоднократно прогнозировали неминуемый крах рынка жилой недвижимости, тогда как количество строек только выросло, а спрос, хоть и отстает от предложения, достаточно высок, чтобы обеспечить финансирование для миллионов квадратных метров возводимого жилья.

Популярное: "В первое воскресенье июля": В Украине появился новый церковный праздник

Сумасшедшие темпы строительства в последние годы все без исключения эксперты связывают с невероятно высоким спросом. Который в свою очередь обеспечивался девальвацией гривни, валютными ограничениями, банкопадом и войной на Востоке.

Парадоксально, но именно кризисные явления в экономике дали толчок рынку первичной недвижимости. Разочарованные в национальной валюте и банковской системе украинцы сочли за благо вложить свои сбережения в жилье.

Так, по данным Государственной службы статистики, в 2017 году в Украине были введены в эксплуатацию 10,2 млн. кв.м жилья. Причем 3,6 млн. кв.м. из них пришлись на Киев и Киевскую область. А в сравнении с 2016-м в столице в прошлом году было сдано на 30% больше жилых «квадратов».

Застройщики и риелторы в скорый крах рынка недвижимости не верят. Хотя и признают, что спрос отстает от предложения, что, впрочем, только на руку покупателю, который получает широкий выбор вариантов как на первичном, так и на вторичном рынке.

«Спрос на жилую недвижимость стабильный уже второй год. Сейчас заметна тенденция роста спроса на коммерческие и офисные помещения. Что касается жилья, то здесь спрос находится на позиции «умеренный, но реальный интерес». Есть и заявки, и просмотры, и сделки, но пока еще в привилегированном положении остается покупатель», — говорит генеральный директор АН «Благовест» Елена Биберова.

«Сейчас на рынке главный – покупатель. А ему уже недостаточно одной возведенной коробки. Покупатели стали более требовательны и ориентируются на объекты с развитой инфраструктурой, где можно жить и работать в комфортной среде. И серьезные застройщики уже реализуют в своих проектах фитнес-центры, парки на крышах, зоны барбекю, детские сады и прочее», — признается маркетолог девелоперской компании City One Development Дмитрий Новиков.

Однако эта игра с покупателями в поддавки не может приносить результаты бесконечно долго. И без финансовой подпитки обеспечить платежеспособным спросом все киевские стройки не выйдет. Между тем, признаются эксперты, более или менее рабочие ипотечные программы есть только у двух украинских банков. Но их условия далеки от европейских.

«Банки сейчас готовы кредитовать под 21-23% годовых эффективной ставки. При этом от покупателя потребуют минимум 30% авансового платежа, а максимальная сумма кредита порядка 1,2-1,5 млн. грн.», — говорит финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

И добавляет, что выдают финучреждения совсем немного – порядка 100 займов в месяц. Ведь кроме драконовских условий, следует еще брать в расчет и способность украинцев подтвердить платежеспособность. Его слова подтверждает и Кравченко.

Совершенно очевидно, говорят эксперты, что в условиях значительной инфляции, фактически съедающей рост реальных зарплат украинцев, обеспечить масштабные стройки платежеспособным спросом будет все труднее.

А потому, в среднесрочной перспективе страна может столкнуться с новой волной замороженных строек и негодующих инвесторов. Спасти рынок может только чудо, вроде дешевого ипотечного кредитования или резкого роста доходов. Однако рассчитывать на него сейчас не приходится.

«Строительный рынок по своей сути – пирамида. Застройщик продает один объект, и начинает строить следующий. Большинство девелоперов не могут гарантировать завершение объекта, если продажи упадут до критического минимума. У них просто не хватит денег на это. Сколько еще простоит эта пирамида, учитывая, что темпы строительства не сокращаются – сказать сложно. Но на горизонте 1-2 лет перспективы первичного рынка недвижимости выглядят не слишком оптимистично», — резюмирует Невмержицкий.